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持分土地權屬問題

  • 特別注意!房地產買賣除了要了解買賣雙方需負擔的稅賦之外,也要注意持分土地以及權屬問題。
  • 後者能夠透過土地謄本知道土地是否有被抵押,假若權屬抵押給「個人」就得有所警覺。前者則要向賣家確認全部持分土地的持有人都同意這筆買賣。
  • 以上土地買賣稅務你了解嗎?了解之後,其實你不用手動計算繁雜的稅率哦!你可以透過財政部稅務試算的功能做出最準確的稅務花費!
  • 另外還有一種,買方與賣方的仲介業者是不同一個人,(例:你是買方的仲介,賣方有另外一個仲介A,這種情形叫做配件),仲介費拿法是:各自負責。

為什麼有人要收購道路用地?

  • 因為建商要蓋房子,需要使用容積移轉獎勵來降低成本 會收購道路用地的一般有,土地開發公司,房仲業者,個人投資客,建設公司,但最後也都是賣給建設公司, 因為幾乎也只有建商才有容積移轉的需求。
  • 很多人說一般地主持有道路用地其實根本沒有用?
  • 1.不能說沒有用,應該說用不到
  • 2.而且有公告現值,老人年金就不能領,各種福利隨著消失,
  • 3.如果要容積移轉,地主要有一塊500平方米( 相當約151坪 )以上的建地(7/1號後改為1000m2)
  • 4.道路用地地主賣出以後,建商是捐給當地政府,以換取容積移轉的獎勵,但對那塊地並不會有影響 很多人分配到的路地可能是在自己家門口,或者用來停車,不知道的人會怕自己家門口會被封起來, 或者是車也不能停了,其實是不會的,只要被規劃成道路,就沒有任何一個單位可以改變這個道路, 這是人民的通行權力。

為什麼行情差這麼多?

  • 一般仲介購買後在賣給建設公司,賺取差價,例如購入價是30%的公告現值,但賣出賣40%不等意思就是說地主賣出土地,最後真正到建商
  • 因為需求問題,每個地方行情不同,大多以都會區比較有人要,有蓋大樓的地方才需要容積移轉有的地方都是蓋透天,比較沒有建商會再那蓋大樓,所以就沒有需求,相對的行情就很爛。
  • 還有一個問題,就是土地只會越來越少,加上容積移轉的法規限制,和建築法規限制的修改,建地越來越少,加上以後法規的限制,建地面臨道路的米數寬限制,造成可容積移轉的建地大幅減少。
  • 還有以下的新聞是之後可用現金換容積獎勵,簡單的來說就是道路用地過多,可容積移轉的建地過少,造成供過於求這是為什麼行情越來越差的主要原因。

 

 

 

 

私人土地己既成道路

  • 依據建築法第48條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知:。
  • 一、計畫道路:(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。。
  • 二、既成道路:(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國?多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769、770條規定辦理。

               公共設施保留地及既成道路租稅減免規定說明

  • 公共設施用地、公共設施保留地及既成道路租稅減免規定說明 財政部表示,邇來民眾常對於公共設施用地、公共設施保留地及既成道路適用租稅減免之規定時有疑義,爰特予說明,俾維護民眾權益。   該部進一步說明,上開土地之定義參據內政部相關函釋,說明如下: 一、公共設施用地:依都市計畫法規定之程序及第42條劃設之公共設施用地,其土地不論取得興闢與否或是否供公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得興闢者,均稱之為公共設施用地。例如:道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地等用地類型。 二、公共設施保留地:上開公共設施用地中留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。至由當地地方政府獎勵私人或團體投資辦理,或依法由私人或團體自行負擔經費興建之公共設施用地,或配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地等,因非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之公共設施用地,非屬公共設施保留地範圍。 三、既成道路:與政府依法闢建供大眾使用之道路不同,而係符合一定要件而成立公用地役關係者,其要件如下: (一)為不特定之公眾通行所必要。 (二)於公眾通行之初,土地所有權人無阻止情事。 (三)公眾通行事實經歷年代久遠且未曾中斷之土地。   財政部表示,為協助民眾瞭解上開土地之租稅減免規定,特彙整公共設施保留地、既成道路及公共設施用地之減免規定一覽表(如附表) 供民眾參考,俾維護納稅義務人權益。
  • 全省收購道路用地/公設保留地收購專線958157147夜間填寫資料系統:[進入填寫資料報件]